文章后，私信询问关于商业物业的总部管理职能方面的问题，正好老周最近话题比较贫乏，就简单说说这一个话题，同时也算是梳理下自己的思路。
老周所谓“商业物业”主要是指房地产公司开发及自持的商业项目，即：自持的购物中心、写字楼、科技园区、产业园等。
目前，最常见商业物业管理模式，是由房地产公司下属的商业管理公司统筹来管理，商业物业的总部管理团队属于商管公司的职能部门。
在商业公司模式下，商业物业只是商管公司的配套服务或后勤支持部门，不作为盈利单位、也不做盈利考核。所以，商业物业总部管理职能与传统物业公司有一些差异。
从大的方面讲，商业物业总部主要工作可分为：制度建设、项目管理、培训交流、品质控制等方面；主要事项管控可概况为：预算及计划管理、招采管理、合同管理、前期节点管理、项目运营管理、交流培训等。
关于商业物业基础业务（工程、安全、环境等）的管理制度或操作指引文件，各个公司都有，此处就不多说。只是提醒关注以下内容：
相比传统物业管理公司、或集团内销售型物业项目（住宅、公寓、销售型写字楼、销售型商铺等），商业物业总部团队与地产研策、运营、开发设计、成本及项目部之间的沟通、交流、协商更加频繁和紧密。通常从拿地测算开始，参与项目定位及规划方案、项目设计审核、施工图纸审核等，深入施工现场、根据后期物业管理需求提供物业建议，并参与设施安装及调试等工作。
审核地产运营制定的项目开发的1、2级节点，并编制涉及物业管理的3级节点
确定物业管理模式、测算物业服务费标准（写字楼、科技园、产业园等）或物业管理成本（购物中心）；
对于综合体项目（既有销售型物业、又有自持型物业的项目），确定综合体或自持型项目的物业管理模式，如只负责自持物业的管理（很多商管公司明确只管自持物业），则要确定大小物业的管理界面、费用分摊、管理模式及相应的物业法律问题
项目物业管理团队到岗后，总部监管前期工作节点和质量，根据项目情况或项目需求派驻人员给予现场工作支持；
前期项目的物资物料招采、采购工作，购物中心着重关注商户装修、开业前商铺安全检查、开业联合（运营、物业、开闭店等）演练等
前面提到，自持商业项目的物业管理大多不考虑收入（收入由租赁部门负责）、不做盈利考核，只须按年度预算严控成本；此外，商业物业管理的基础工作与传统物业管理区别不大。对于总部管控而言，商业物业总部团队对项目管控和考核重点在于：安全管理、服务的品质、客户满意程度、成本管控、合规性管理、资本性改造等方面。必须要格外注意的，老周认为有以下几点：
商业物业管理的项目，大多数超高层写字楼、购物中心等综合体，都是属于重点安全（消防安全）管控对象，所以商业物业管理中第一要点就是安全，安全管理中，最重要是消防安全。
对于总部而言，安全管理主要采取按时进行检查、突击巡查，现场检查必须要随机抽查消防及安防设备。另外，总部要重视消防安全法律和法规、技术标准的收集和培训，关注安全检查、重大安全事故、风险预警等信息，及时下发项目提醒注意。
商业物业归属于商管公司，在管理及运作模式方面偏向于地产开发，企业内部审计、监察等很严格，因此总部对区域、项目物业管理工作中的合规性方面一定要重视和严格要求。
合规性方面，主要注意物业分包业务的招标过程、分包方管理、日常流程审批（避免先办事后申请的情况）、重大（突发）事件申报等方面。
前面提到，区域或项目的商业物业管理团队属于区域、项目商管团队的组成部门，商业物业总部的直接管理、强管控的模式很难执行。为确保商业物业服务的品质、控制管理成本，商管公司总部的物业管理职能部门一般会采取加强外包商管理、严控物业管理成本的方式来进行监控。如：
总部集采项目，主要是针对受区域及人的因素影响较少的外包项目，如：商业保险、电梯维保、纸品（写字楼、购物中心的纸品需求量非常大）、地垫、石材养护、消防器材（灭火器及其他）、其他较大设备采购等。
如商业物业的项目较多、可分为较大区域的，可以由总部组织实施集采、确定区域供应商，这样总部集采的范围就能扩大，如：清洁、绿化（含：绿植租摆）、空调水处理、空调维保、消防维护、弱电维保等。
前面说到，商业物业管理偏向于地产开发管理模式，在招采方面普遍实施“合理低价中标”模式。
针对“合理低价中标”，商业物业总部首先要结合项目定位、项目所在地市场行情等制定合理预算标准，并加强对供应商筛选、供应商入围考察的管理。对于直接影响物业管理现场品质的外包项目（如：清洁、市场、绿化、消防维保、空调维保等），但没有条件实施“总部集采”的，总部人员应当直接参与到供应商考察工作中，把好供应商入围的重要关口。
内部对标：不同城市公司的相同业态项目之间进行对标，对标内容有：物业管理各主要支出的占比、人力单价、人均管理面积（管理、工程、环境、客服等）、清洁绿化等外包单价、设备维保单价、能耗单价等。
行业对标：与行业内标杆企业、有名的公司进行人均管理面积、人均效能、每平米能耗价格、各主要外包方价格、外包模式、外包方监管方式等一系列调研和对标工作；确保商业物业的成本合乎行业标准。
由于很多商业物业的管理模式，是将物业管理整体或部分项目分包给集团内部物业公司、或第三方物业公司，商业物业总部及区域（项目）商业物业团队履行“甲方”职能，所以物业管理公司的业务培训由“乙方”负责。在此种情况下，区域（项目）商业物业管理团队的业务培训稍弱，因此总部应加强各区域（项目）之间业务交流、培训等“知识赋能”的工作，如：
另外，对于最新节能设备、新系统、科技设备推广和使用，总部可站在集团总部层面主动推广、或在项目进行试点，促进新设备、新系统在公司的落地。
以上，就是针对商管公司模式下商业物业总部职能的一些个人经验和建议，对于物业公司的商写管理团队管理模式、其他商业物业管理模式的，可以借鉴上面的内容并结合公司或管理模式进行修订。
